Покупка квартиры на первичном рынке:Вещи обязательные для проверки!

Июль 18, 2013
admin
Документы
нет комм

Приобретая первичное жильё вы всегда рискуете при сделке, и тут неважно – какой этап строительства ей сопутствует и насколько известный или крупный застройщик возводит дом. Существенные обстоятельства всегда присутствуют при таких сделках и можно минимизировать риск по приобретению первичного жилья, если обратить на них внимание. Подстрахуйте себя покупая квартиру даже на этапе незавершенной стройки.

Рассмотрим предлагаемый дольщиком договор: ДДУ и другие
С момента принятия 214-го федерального закона «Участие в долевом строительстве объектов недвижимости…», то есть уже с 2005 года, квартиры в новостройках должны продаваться только по зарегистрированному в Росреестре договору «участия в долевом строительстве», на настоящий момент, т.е. уже в течение 7 лет, такие договора оформляются в объёме менее 40% от общего их количества. Лидирующая позиция – а это почти 51% всех сделок первичного рынка занята предварительными договорами о купле-продаже.

Строительная компания предлагющая оформление договора долевого участия, просит произвести оплату только после регистрации этого договора, с документами у этой организации всё в порядке. Если же заключение сделки предпологает подписание другого договора, то это значит, что есть проблемы, которые не дают застройщику исполнять 214 федеральный закон, и следовательно, покупатель должен проявить особенное внимание или анулировать сделку.

Продавец: инвестор-посредник или застройщик.
Договорное звено не должно быть длинным, ведь это связано с большим количеством рисков. Именно эта причина указана в 214 законе «Об участии в долевом строительстве…» и в нём же предписывается наладить прямые отношения основного застройщикп с покупателем квартиры. Приобретатья недвижимость таким способом — наиболее безопасно. Реализация первичного жилья может сопровождаться присутствием посредников — агентов, инвестиционных компаний, бывших правообладателей, которые уступили свои права, но такая сделка должна проводиться под вашим пристальным вниманием. Тщательно проверяйте полную оплату всех посреднических договорённостей, а также определите законность уступаемых прав застройщика правообладателю. Подобная информация должна быть стопроцентной иначе выход на сделку связан с высоким риском.

Правоустанавливающая документация
Завершающим этапом оформления документов будет получение разрешения на строительство, которое даёт право начать возведение дома застройщику и продавать жильё владельцу . При наличии непросроченного и не отменённого разрешения, риски на данном этапе приобретения квартиры будут минимальными. При отсутствии разрешения на строительство можно сделать вывод о проблемах у застройщика. Рекомендуется отказаться от заключения договора с компанией, котрая располагает указанными документами, или подождать по крайней мере момента их получения.

Отсутствие разрешения не только не позволяет вводить дом в эксплуатацию, но и препятствует регистрации договоров на долевое участие в Росреестре и не допускает строительства как такового.
За продажу квартир при отсутствии разрешений на строительство застройщик может понести административную ответственность (ст. 14.28 КоАП РФ) з, размер штрафа по котрой может составить от 500 100 до 1 млн руб.

Безналичная оплата
Если внесена оплата строительной организации, то подтверждением должен явиться чек из контрольно-кассовой машины и приходной кассовый ордер при наличном расчете или при оплате по безналу должно быть выдано платежное поручение. Другие документы не могут являться подтверждением о передачн денег, даже выданные компанией акты, справки и прочее. При отсутствии документов, удостоверяющих оплату, считается, что она была не проведена. Жильё в новостройке – это сделка повышенной опасности, и ответственность за такой риск должна ложиться не на плечи покупателей, а на юристов и адвокатов.